전세계약을 마친 뒤 등기부등본에 새 근저당권이 올라오면 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정될 수 있습니다. 먼저 등기 시점과 전입·입주·확정일자 취득 시점을 확인해야 합니다. 근저당 설정만으로 계약이 자동 해지되는 것은 아닙니다.
근저당 설정 시점과 보증금 순위 확인
등기부등본의 을구에서 근저당권 설정일과 채권최고액을 확인하세요. 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 하면 대항력을 갖추며, 대항력은 전입신고 다음 날 발생합니다. 확정일자까지 갖춘 경우 우선변제권을 확보할 수 있지만, 실제 순위는 각 권리의 요건을 갖춘 시점에 따라 달라집니다. 근저당이 임차인의 권리보다 먼저라면 경매 때 보증금 회수에 불리할 수 있습니다.
계약 해지는 약정과 사정을 따져야
계약서에 추가 담보 설정을 금지하는 조항이 있다면 위반 사실을 근거로 이행을 요구하거나 계약 해제를 주장할 수 있습니다. 다만 위반만으로 해제가 항상 인정되는 것은 아니며, 조항의 내용과 보증금 회수 위험 등을 함께 살펴야 합니다. 금지 약정이 없다면 근저당 설정만으로 해제할 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 등기부와 계약서를 보관하고, 집주인에게 설정 경위와 말소 계획을 서면으로 확인해 두세요.
자주 묻는 질문
전입신고와 확정일자를 받기 전에 근저당이 설정됐어요. 어떻게 해야 하나요?
근저당이 먼저 등기됐다면 해당 채권자가 우선할 가능성이 있습니다. 등기부상 채권최고액과 선순위 권리를 확인하고, 보증금 반환 위험을 구체적으로 점검하세요.
계약서에 추가 근저당 금지 조항이 없으면 집주인이 설정해도 되나요?
금지 약정이 없다면 설정 자체만으로 계약 위반이나 해제가 인정된다고 보기 어렵습니다. 다만 계약서의 다른 조항이나 구체적인 사정에 따라 판단은 달라질 수 있습니다.